如何做空間智能化,，從行業(yè)來看,，地產商和第三方合作一起來做，可能是一個大趨勢,。

　　2019年9月18-19日,，2019 DEMO CHINA創(chuàng)新中國·未來科技節(jié)在杭州未來科技城學術交流中心舉辦。雅觀科技CMO林偉做了主題演講,。

　　犀利觀點如下：

　　1.在“房住不炒”,、“去杠桿”為基調的調控政策下,，狂奔了20年的房地產行業(yè)正步入它的下半場，即從黃金時代到白銀時代,。從主打增量市場到增量存量并重,；從過去的毛坯房交付為主到精裝房交付比例越來越高，再延伸到物業(yè)管理和租賃,，開始有了所謂的運營和管理提效需求,，這種變化給地產公司帶來了數字化升級的動力。

　　2.跟過去黃金時代以毛坯房交付的高周轉壓力下的諸侯制模式不同,，在地產數字化時代,，整個空間智能化系統(tǒng)平臺必須要中心化，因為如果沒有一個中心化的模式,，就會導致房開商各個項目之間都是信息孤島無法互通,，這對于地產商原有的管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。

　　3.如何做好空間智能化,，從行業(yè)來看,，地產商和第三方合作一起來做，把行業(yè)共性明顯,、重復開發(fā)的部分交由第三方,，自己做整體架構規(guī)劃和結合自身特色應用場景的開發(fā)模式，未來很可能是地產數字化過程的一個主流趨勢,。雖然目前頭部地產商主要的想法還是想自研為主,。

　　以下為演講實錄：

　　感謝創(chuàng)業(yè)邦的平臺，這次的主題是企業(yè)服務和智能云化,，我們雅觀科技就是典型的在做企業(yè)服務和智能云化,，只不過我們找了一個垂直的賽道——助力地產總部實現空間智能化升級，也就是我們今天的題目,，地產數字化轉型,。

　　大家可以看到，這個賽道現在非常熱,，僅僅就在一年前情況可不是這樣,，記得我們去年有一次參加路演，我們說地產要數字化,，雅觀的業(yè)務就是幫助地產公司做整個AIoT平臺,，臺下很多嘉賓都表示完全不能理解，要么認為有了BAT創(chuàng)業(yè)公司沒機會,，要么認為這個第三方市場根本不存在,，地產公司和智能家居廠商一定會自己做，可以看出，那個時候賽道還沒有這么熱,。

　　今年就完全不一樣了,。前不久，公司內部還在感嘆,，去年這個時候,，市場不太理解，所以同賽道上幾乎沒有友商,，更談不上競爭,，我們當時還懷疑是不是做早了。今年回頭一看,，一身冷汗：幸好去年做了,，如果今年才開始可能就沒什么機會了。

　　因為等到地產公司發(fā)現需要找第三方平臺合作的時候,，都是交付周期特別短的緊急項目。如果不是過去一年半時間的埋頭苦干,、打磨產品,，并且在我們全國陸續(xù)做的幾十個樣板房里持續(xù)驗證迭代優(yōu)化，今年即便地產商找上門來,，我們也是不敢接單的,。

　　做企業(yè)服務的To B模式，和To C模式的最大區(qū)別之一,，就是試錯成本特別高,，高到你無法想象，因為往往只有一次機會,。我們常說,，就像打麻將，上大佬們的牌桌機會本身已經很難,，好不容易上了牌桌,，還得一把胡牌，因為大概率沒有第二次上牌桌的機會,。

　　當前地產行業(yè)的情況是,，在“房住不炒”、“去杠桿”為基調的調控政策下,，狂奔了20年的房地產行業(yè)正步入它的下半場,，即從黃金時代到白銀時代。從主打增量市場到增量存量并重,；從過去的毛坯房交付為主到精裝房交付比例越來越高,，再延伸到物業(yè)管理和租賃，開始有了所謂的運營和管理提效需求，這種變化給地產公司帶來了數字化升級的動力,。

　　現在,，加速向服務轉型已經是頭部地產商的共識。萬科說,，要做城鄉(xiāng)建設與美好生活服務商,，綠城的宋總則一直強調綠城是一家生活服務商，異曲同工之妙,。服務就有效率和體驗問題,，要解決效率和體驗，就需要有數據和工具支撐,，地產數字化的平臺建設需求就變得特別的剛需,。

　　值得注意的是，這一輪數字化,，跟傳統(tǒng)的IT化,，最大區(qū)別在于，結合了物聯網,，數據不再靠過去人的輸入,，而是改為靠物輸入，看似很小的改變,，其實是很大的變革,。數據的來源，從人變成海量的物之后,，數據的顆粒度和維度會變得更加豐富和性感,，再結合AI的賦能，就能讓地產公司實現過去無法想象的體驗,，這就是目前當紅辣子雞AIoT概念之所以如此火的原因,。

　　互聯網時代的業(yè)主群體也在急劇變化，一方面,，他們對房子有越來越多的個性化需求,。年輕人的廚房越來越輕，越來越小,，公共空間越來越大,。另外一方面是技術的發(fā)展，IoT的技術已經成熟,，特別是5G+IoT,。客戶需求變化,，加上技術的演進,，推動房地產行業(yè)迅速變化,。概括起來，整個行業(yè)速度在變,、賽道在變,、邊界在變、格局在變,。

　　雅觀科技在行業(yè)里比較早提到空間智能化的概念,，事實上，這已經是一個很大的市場需求,?；A服務、綠化,、清潔,、社區(qū)、增值服務,，還有本地生活服務,，這些服務都是直接和C端、業(yè)主對接的,，物業(yè)公司在中間做一個連接,，這里面會有非常大的空間智能化需求。如果把這些服務,，按照服務半徑來分，就會有一個智能生活服務圈,，200米半徑,，是物業(yè)服務，1公里半徑,，是社區(qū)服務,，3-5公里半徑，是同城生活服務,、O2O等,。每一項服務，目前市面上已經有很多服務商,，很多本身就是地產公司的關聯公司,。

　　上面提到的這些服務，目前主要還是通過一個APP直接向業(yè)主提供服務,，各項服務之間,，并沒有形成協同，實現場景聯動,。各板塊之間還缺是一個從屋內智能家居到社區(qū)再到地產或物業(yè)總部的一個分布式AIoT平臺,。否則,，服務只能小范圍直接To C，沒有辦法全網協同,，沒辦法解決諸如外賣用最快的效率送到了小區(qū)門口但還是毀在了物業(yè)保安的三個哲學問題上,，你是誰、你從哪里來,、你到哪里去,，最終，外賣還是被冷在最后200米,，諸如此類,，非常多的痛點，都是需要一個自上而下的AIoT平臺,。

　　另外,，空間智能化在中國市場，很可能走出一條和歐美不一樣的波瀾壯闊行情,，這是我們最近和投資人,、地產合作伙伴反復在強調的。相對于歐美,，中國是一個城鎮(zhèn)化還未完成的巨大市場,，所以才會誕生像碧桂園恒大萬科這樣的巨無霸房地產公司，而現在,，這些巨無霸們開始覺醒要集體數字化轉型,，數字化配套服務的市場機會可想而知。我們看智能家居也好,，智慧社區(qū)也好,，智慧人居也好，中國市場本身就是足夠大的市場,，而且因為和歐美人的生活習慣不一樣,，中國的小區(qū)式高密度群居環(huán)境下，本地生活服務或者空間智能化,、商業(yè)化的場景甚至可能比歐美做得更大,。

　　這是巨大的機會，也是巨大的壓力,，這些壓力最后落到了地產公司的信息化部門或者技術部,，也就是我們說的CIO們身上。CIO們要煩惱的地方很多,，去做線下的商業(yè)重構,，要做所謂的降本增效。要做設備庫,，還要解決互聯,，在同一個小區(qū)里,，道閘可能用的是捷順的，安防用的是大華的,，家電可能用的是海爾的,，弱電可能是施耐德的，怎樣讓這些東西互聯,？怎樣統(tǒng)一管理,？都是問題。這些也都是AIoT平臺建設的基本要求之一,。

　　智能家居和過去的自動化有什么區(qū)別,？到底是中心化還是去中心化？

　　地產行業(yè)傳統(tǒng)模式是去中心化的,，但是現在IoT來了以后,，到底是中心化還是去中心化，這些標準怎么做,，這些是地產公司CIO團隊過去沒有遇到過的問題,。過去做全屋智能的是做全屋智能的，做智慧社區(qū)是做智慧社區(qū)的,，但是一旦全屋和社區(qū)連接在一起,，就可以為后面的用戶運營奠定基礎。比如剛剛講的外賣小哥進小區(qū)很麻煩,，當點外賣系統(tǒng)和物業(yè)平臺打通以后,，利用這套系統(tǒng)，就可以提供更好的對接服務,。這里缺什么,？我們認為缺一個空間智能化行業(yè)的“安卓”的平臺。

　　對于地產總部來說,，他們還需要什么？我們稱之為四級管控：從總部到大區(qū),，到社區(qū),，再到全屋。剛才談到中心化還是去中心化,，跟過去黃金時代以毛坯房交付的高周轉壓力下的諸侯制模式不同,。在地產數字化時代，整個空間智能化系統(tǒng)平臺我們認為必須要中心化,。因為如果沒有一個中心化的模式,，就會導致房開商各個項目之間都是信息孤島無法互通，這對于地產商原有的管理模式提出了新的挑戰(zhàn),。

　　比如某房開商在某城市有五個樓盤項目,，這五個樓盤智能化是由五個小區(qū)的項目組決定的,，這就會導致總部看不到這幾個小區(qū)的情況，也看不到500個小區(qū)停車位有多少空置率,。所以,，從總部到大區(qū)、到社區(qū),、到全屋,，這里有非常多的要求，CIO有很大的團隊,，地產公司有大的財務上的預算,，但到底堅持地產公司自研還是說和第三方做，這是一個艱難的選擇,。

　　地產總部AIoT智能化平臺架構,，雅觀分了三層，首先是人機交互層,，這個層面上,，有物業(yè)應用，用戶應用,，中控屏,、語音交互等等，這中間有非常多的場景,，所有的場景都是基于硬件的聯動,。在雅觀的智能家居系統(tǒng)里，每個房子有60-100個設備連接起來互相打通,，甚至是不同的品牌和協議,，還有基于社區(qū)的硬件，有道閘,、訪客,、燈光等。再把全屋智能和社區(qū)子系統(tǒng)打通,，把IoT設備數據讀出來,，不同的控制組合形成了中間層的用戶場景，最后把這些場景給物業(yè)公司,、地產公司,、O2O公司、業(yè)主,，形成新的場景服務,。整個IoT的平臺需要非常深的觸達。

　　每個房開商在全國都有不同風格的項目,，怎樣快速組建出不同的套餐,？我們發(fā)現,，這里面要快速形成批量的可復制的交付，至少有這么多工具包,。從一站式選購,，我今天到底選海康的鎖還是大華的攝像頭,，那個小區(qū)選擇三星的鎖,，這個小區(qū)就選擇西門子，這些一站式選購后臺需要一個海量的設備池,，也需要一個海量的場景池,，以及專項案場包等等。

　　戶型不一樣可能導致IoT設備組合不一樣,，所以我們要做一個模型,，怎樣從云端下發(fā)，配置文件,，部署后臺,，有本地生活服務，有對接標準服務接口,，有多個層面,，我們目前做了20多個工具包。

　　那么,，在這場空間智能化大潮里,，如何做空間智能化？從行業(yè)來看,，地產商和第三方合作一起來做,，把行業(yè)共性明顯、重復開發(fā)的部分交由第三方,，自己做整體架構規(guī)劃和結合自身特色應用場景的開發(fā)模式,，未來很可能是地產數字化過程的一個主流趨勢。簡單來說,，就是沒必要每一家地產商都從Linux開始做一套自己的系統(tǒng),，而是由第三方來把共性的部分集中起來，從Linux做到Android,，然后再像小米一樣在Android的基礎上，做自己的MIUI,，這樣才能兼顧效率和差異化,。但是，目前頭部地產商主要的想法還是想自研為主,。

　　雅觀科技不久前發(fā)布了AkeetaHome&Community??,，做了一個大后臺,，打通了全屋和社區(qū)，用30天幫助地產商總部建立一整套系統(tǒng),，這是我們雅觀正在做的事情,。做過AIoT智能化平臺的CIO們都會清楚，30天搭建好這么復雜的一套定制化平臺是什么概念,。為何雅觀可以做到,，就是因為雅觀的AkeetaHome&Community??平臺，是基于樂高式的拼接式平臺,，可以快速組合出地產總部CIO所需要的定制化“Android”平臺,，并提供全鏈路的端到端落地提效工具，這在過去是不可思議的,。

　　今天非常感謝創(chuàng)業(yè)邦給我們這個機會,，讓我們有機會和大家分享，謝謝,！