如何做空間智能化，從行業(yè)來看,，地產(chǎn)商和第三方合作一起來做,，可能是一個(gè)大趨勢。

　　2019年9月18-19日,，2019 DEMO CHINA創(chuàng)新中國·未來科技節(jié)在杭州未來科技城學(xué)術(shù)交流中心舉辦。雅觀科技CMO林偉做了主題演講,。

　　犀利觀點(diǎn)如下：

　　1.在“房住不炒”,、“去杠桿”為基調(diào)的調(diào)控政策下，狂奔了20年的房地產(chǎn)行業(yè)正步入它的下半場,，即從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代,。從主打增量市場到增量存量并重；從過去的毛坯房交付為主到精裝房交付比例越來越高,，再延伸到物業(yè)管理和租賃,，開始有了所謂的運(yùn)營和管理提效需求，這種變化給地產(chǎn)公司帶來了數(shù)字化升級的動(dòng)力,。

　　2.跟過去黃金時(shí)代以毛坯房交付的高周轉(zhuǎn)壓力下的諸侯制模式不同,，在地產(chǎn)數(shù)字化時(shí)代，整個(gè)空間智能化系統(tǒng)平臺必須要中心化,，因?yàn)槿绻麤]有一個(gè)中心化的模式,，就會導(dǎo)致房開商各個(gè)項(xiàng)目之間都是信息孤島無法互通，這對于地產(chǎn)商原有的管理模式提出了新的挑戰(zhàn),。

　　3.如何做好空間智能化,，從行業(yè)來看，地產(chǎn)商和第三方合作一起來做,，把行業(yè)共性明顯,、重復(fù)開發(fā)的部分交由第三方，自己做整體架構(gòu)規(guī)劃和結(jié)合自身特色應(yīng)用場景的開發(fā)模式,，未來很可能是地產(chǎn)數(shù)字化過程的一個(gè)主流趨勢,。雖然目前頭部地產(chǎn)商主要的想法還是想自研為主。

　　以下為演講實(shí)錄：

　　感謝創(chuàng)業(yè)邦的平臺,，這次的主題是企業(yè)服務(wù)和智能云化,，我們雅觀科技就是典型的在做企業(yè)服務(wù)和智能云化，只不過我們找了一個(gè)垂直的賽道——助力地產(chǎn)總部實(shí)現(xiàn)空間智能化升級,，也就是我們今天的題目,，地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

　　大家可以看到,，這個(gè)賽道現(xiàn)在非常熱,，僅僅就在一年前情況可不是這樣，記得我們?nèi)ツ暧幸淮螀⒓勇费荩覀冋f地產(chǎn)要數(shù)字化,，雅觀的業(yè)務(wù)就是幫助地產(chǎn)公司做整個(gè)AIoT平臺,，臺下很多嘉賓都表示完全不能理解，要么認(rèn)為有了BAT創(chuàng)業(yè)公司沒機(jī)會,，要么認(rèn)為這個(gè)第三方市場根本不存在,，地產(chǎn)公司和智能家居廠商一定會自己做，可以看出,，那個(gè)時(shí)候賽道還沒有這么熱,。

　　今年就完全不一樣了。前不久,，公司內(nèi)部還在感嘆,，去年這個(gè)時(shí)候，市場不太理解,，所以同賽道上幾乎沒有友商,，更談不上競爭,，我們當(dāng)時(shí)還懷疑是不是做早了,。今年回頭一看，一身冷汗：幸好去年做了,，如果今年才開始可能就沒什么機(jī)會了,。

　　因?yàn)榈鹊降禺a(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)需要找第三方平臺合作的時(shí)候，都是交付周期特別短的緊急項(xiàng)目,。如果不是過去一年半時(shí)間的埋頭苦干,、打磨產(chǎn)品，并且在我們?nèi)珖懤m(xù)做的幾十個(gè)樣板房里持續(xù)驗(yàn)證迭代優(yōu)化,，今年即便地產(chǎn)商找上門來,，我們也是不敢接單的。

　　做企業(yè)服務(wù)的To B模式,，和To C模式的最大區(qū)別之一,，就是試錯(cuò)成本特別高，高到你無法想象,，因?yàn)橥挥幸淮螜C(jī)會,。我們常說，就像打麻將,，上大佬們的牌桌機(jī)會本身已經(jīng)很難,，好不容易上了牌桌，還得一把胡牌,，因?yàn)榇蟾怕蕸]有第二次上牌桌的機(jī)會,。

　　當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的情況是，在“房住不炒”,、“去杠桿”為基調(diào)的調(diào)控政策下,，狂奔了20年的房地產(chǎn)行業(yè)正步入它的下半場,，即從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代。從主打增量市場到增量存量并重,；從過去的毛坯房交付為主到精裝房交付比例越來越高,，再延伸到物業(yè)管理和租賃，開始有了所謂的運(yùn)營和管理提效需求,，這種變化給地產(chǎn)公司帶來了數(shù)字化升級的動(dòng)力,。

　　現(xiàn)在，加速向服務(wù)轉(zhuǎn)型已經(jīng)是頭部地產(chǎn)商的共識,。萬科說,，要做城鄉(xiāng)建設(shè)與美好生活服務(wù)商，綠城的宋總則一直強(qiáng)調(diào)綠城是一家生活服務(wù)商,，異曲同工之妙,。服務(wù)就有效率和體驗(yàn)問題，要解決效率和體驗(yàn),，就需要有數(shù)據(jù)和工具支撐,，地產(chǎn)數(shù)字化的平臺建設(shè)需求就變得特別的剛需。

　　值得注意的是,，這一輪數(shù)字化,，跟傳統(tǒng)的IT化，最大區(qū)別在于,，結(jié)合了物聯(lián)網(wǎng),，數(shù)據(jù)不再靠過去人的輸入，而是改為靠物輸入,，看似很小的改變,，其實(shí)是很大的變革。數(shù)據(jù)的來源,，從人變成海量的物之后,，數(shù)據(jù)的顆粒度和維度會變得更加豐富和性感，再結(jié)合AI的賦能,，就能讓地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)過去無法想象的體驗(yàn),，這就是目前當(dāng)紅辣子雞AIoT概念之所以如此火的原因。

　　互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的業(yè)主群體也在急劇變化,，一方面,，他們對房子有越來越多的個(gè)性化需求。年輕人的廚房越來越輕,，越來越小,，公共空間越來越大。另外一方面是技術(shù)的發(fā)展，IoT的技術(shù)已經(jīng)成熟,，特別是5G+IoT,。客戶需求變化,，加上技術(shù)的演進(jìn),，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)迅速變化。概括起來,，整個(gè)行業(yè)速度在變,、賽道在變、邊界在變,、格局在變,。

　　雅觀科技在行業(yè)里比較早提到空間智能化的概念，事實(shí)上,，這已經(jīng)是一個(gè)很大的市場需求,。基礎(chǔ)服務(wù),、綠化,、清潔、社區(qū),、增值服務(wù),，還有本地生活服務(wù),，這些服務(wù)都是直接和C端,、業(yè)主對接的，物業(yè)公司在中間做一個(gè)連接,，這里面會有非常大的空間智能化需求,。如果把這些服務(wù)，按照服務(wù)半徑來分,，就會有一個(gè)智能生活服務(wù)圈,，200米半徑，是物業(yè)服務(wù),，1公里半徑,，是社區(qū)服務(wù)，3-5公里半徑,，是同城生活服務(wù),、O2O等。每一項(xiàng)服務(wù),，目前市面上已經(jīng)有很多服務(wù)商,，很多本身就是地產(chǎn)公司的關(guān)聯(lián)公司。

　　上面提到的這些服務(wù)，目前主要還是通過一個(gè)APP直接向業(yè)主提供服務(wù),，各項(xiàng)服務(wù)之間,，并沒有形成協(xié)同，實(shí)現(xiàn)場景聯(lián)動(dòng),。各板塊之間還缺是一個(gè)從屋內(nèi)智能家居到社區(qū)再到地產(chǎn)或物業(yè)總部的一個(gè)分布式AIoT平臺,。否則，服務(wù)只能小范圍直接To C,，沒有辦法全網(wǎng)協(xié)同,，沒辦法解決諸如外賣用最快的效率送到了小區(qū)門口但還是毀在了物業(yè)保安的三個(gè)哲學(xué)問題上，你是誰,、你從哪里來,、你到哪里去，最終,，外賣還是被冷在最后200米,，諸如此類，非常多的痛點(diǎn),，都是需要一個(gè)自上而下的AIoT平臺,。

　　另外，空間智能化在中國市場,，很可能走出一條和歐美不一樣的波瀾壯闊行情,，這是我們最近和投資人、地產(chǎn)合作伙伴反復(fù)在強(qiáng)調(diào)的,。相對于歐美,，中國是一個(gè)城鎮(zhèn)化還未完成的巨大市場，所以才會誕生像碧桂園恒大萬科這樣的巨無霸房地產(chǎn)公司,，而現(xiàn)在,，這些巨無霸們開始覺醒要集體數(shù)字化轉(zhuǎn)型，數(shù)字化配套服務(wù)的市場機(jī)會可想而知,。我們看智能家居也好,，智慧社區(qū)也好，智慧人居也好,，中國市場本身就是足夠大的市場,，而且因?yàn)楹蜌W美人的生活習(xí)慣不一樣，中國的小區(qū)式高密度群居環(huán)境下,，本地生活服務(wù)或者空間智能化,、商業(yè)化的場景甚至可能比歐美做得更大。

　　這是巨大的機(jī)會,，也是巨大的壓力,，這些壓力最后落到了地產(chǎn)公司的信息化部門或者技術(shù)部,，也就是我們說的CIO們身上。CIO們要煩惱的地方很多,，去做線下的商業(yè)重構(gòu),，要做所謂的降本增效。要做設(shè)備庫,，還要解決互聯(lián),，在同一個(gè)小區(qū)里，道閘可能用的是捷順的,，安防用的是大華的,，家電可能用的是海爾的，弱電可能是施耐德的,，怎樣讓這些東西互聯(lián),？怎樣統(tǒng)一管理？都是問題,。這些也都是AIoT平臺建設(shè)的基本要求之一,。

　　智能家居和過去的自動(dòng)化有什么區(qū)別？到底是中心化還是去中心化,？

　　地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)模式是去中心化的,，但是現(xiàn)在IoT來了以后，到底是中心化還是去中心化,，這些標(biāo)準(zhǔn)怎么做,，這些是地產(chǎn)公司CIO團(tuán)隊(duì)過去沒有遇到過的問題。過去做全屋智能的是做全屋智能的,，做智慧社區(qū)是做智慧社區(qū)的,，但是一旦全屋和社區(qū)連接在一起，就可以為后面的用戶運(yùn)營奠定基礎(chǔ),。比如剛剛講的外賣小哥進(jìn)小區(qū)很麻煩,，當(dāng)點(diǎn)外賣系統(tǒng)和物業(yè)平臺打通以后，利用這套系統(tǒng),，就可以提供更好的對接服務(wù)。這里缺什么,？我們認(rèn)為缺一個(gè)空間智能化行業(yè)的“安卓”的平臺,。

　　對于地產(chǎn)總部來說，他們還需要什么,？我們稱之為四級管控：從總部到大區(qū),，到社區(qū)，再到全屋,。剛才談到中心化還是去中心化,，跟過去黃金時(shí)代以毛坯房交付的高周轉(zhuǎn)壓力下的諸侯制模式不同,。在地產(chǎn)數(shù)字化時(shí)代，整個(gè)空間智能化系統(tǒng)平臺我們認(rèn)為必須要中心化,。因?yàn)槿绻麤]有一個(gè)中心化的模式,，就會導(dǎo)致房開商各個(gè)項(xiàng)目之間都是信息孤島無法互通，這對于地產(chǎn)商原有的管理模式提出了新的挑戰(zhàn),。

　　比如某房開商在某城市有五個(gè)樓盤項(xiàng)目,，這五個(gè)樓盤智能化是由五個(gè)小區(qū)的項(xiàng)目組決定的，這就會導(dǎo)致總部看不到這幾個(gè)小區(qū)的情況,，也看不到500個(gè)小區(qū)停車位有多少空置率,。所以，從總部到大區(qū),、到社區(qū),、到全屋，這里有非常多的要求,，CIO有很大的團(tuán)隊(duì),，地產(chǎn)公司有大的財(cái)務(wù)上的預(yù)算，但到底堅(jiān)持地產(chǎn)公司自研還是說和第三方做,，這是一個(gè)艱難的選擇,。

　　地產(chǎn)總部AIoT智能化平臺架構(gòu)，雅觀分了三層,，首先是人機(jī)交互層,，這個(gè)層面上，有物業(yè)應(yīng)用,，用戶應(yīng)用,，中控屏、語音交互等等,，這中間有非常多的場景,，所有的場景都是基于硬件的聯(lián)動(dòng)。在雅觀的智能家居系統(tǒng)里,，每個(gè)房子有60-100個(gè)設(shè)備連接起來互相打通,，甚至是不同的品牌和協(xié)議，還有基于社區(qū)的硬件,，有道閘,、訪客、燈光等,。再把全屋智能和社區(qū)子系統(tǒng)打通,，把IoT設(shè)備數(shù)據(jù)讀出來，不同的控制組合形成了中間層的用戶場景,，最后把這些場景給物業(yè)公司,、地產(chǎn)公司,、O2O公司、業(yè)主,，形成新的場景服務(wù),。整個(gè)IoT的平臺需要非常深的觸達(dá)。

　　每個(gè)房開商在全國都有不同風(fēng)格的項(xiàng)目,，怎樣快速組建出不同的套餐,？我們發(fā)現(xiàn)，這里面要快速形成批量的可復(fù)制的交付,，至少有這么多工具包,。從一站式選購，我今天到底選?？档逆i還是大華的攝像頭,，那個(gè)小區(qū)選擇三星的鎖，這個(gè)小區(qū)就選擇西門子,，這些一站式選購后臺需要一個(gè)海量的設(shè)備池,，也需要一個(gè)海量的場景池，以及專項(xiàng)案場包等等,。

　　戶型不一樣可能導(dǎo)致IoT設(shè)備組合不一樣,，所以我們要做一個(gè)模型，怎樣從云端下發(fā),，配置文件,，部署后臺，有本地生活服務(wù),，有對接標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)接口,，有多個(gè)層面，我們目前做了20多個(gè)工具包,。

　　那么,，在這場空間智能化大潮里，如何做空間智能化,？從行業(yè)來看,，地產(chǎn)商和第三方合作一起來做，把行業(yè)共性明顯,、重復(fù)開發(fā)的部分交由第三方,，自己做整體架構(gòu)規(guī)劃和結(jié)合自身特色應(yīng)用場景的開發(fā)模式，未來很可能是地產(chǎn)數(shù)字化過程的一個(gè)主流趨勢,。簡單來說，就是沒必要每一家地產(chǎn)商都從Linux開始做一套自己的系統(tǒng),，而是由第三方來把共性的部分集中起來,，從Linux做到Android,，然后再像小米一樣在Android的基礎(chǔ)上，做自己的MIUI,，這樣才能兼顧效率和差異化,。但是，目前頭部地產(chǎn)商主要的想法還是想自研為主,。

　　雅觀科技不久前發(fā)布了AkeetaHome&Community??,，做了一個(gè)大后臺，打通了全屋和社區(qū),，用30天幫助地產(chǎn)商總部建立一整套系統(tǒng),，這是我們雅觀正在做的事情。做過AIoT智能化平臺的CIO們都會清楚,，30天搭建好這么復(fù)雜的一套定制化平臺是什么概念,。為何雅觀可以做到，就是因?yàn)檠庞^的AkeetaHome&Community??平臺,，是基于樂高式的拼接式平臺,，可以快速組合出地產(chǎn)總部CIO所需要的定制化“Android”平臺，并提供全鏈路的端到端落地提效工具,，這在過去是不可思議的,。

　　今天非常感謝創(chuàng)業(yè)邦給我們這個(gè)機(jī)會，讓我們有機(jī)會和大家分享,，謝謝,！